Unklare Mietverträge kosten Steuerzahler mehr als zehn Mio. Euro

Fulda. Weil das Land Hessen dringend finanziellen Spielraum benötigte, verkaufte es Mitte der 2000er-Jahre insgesamt 55 Landesimmobilien. Der Verkaufserlös betrug 2,1 Mrd. Euro. Hessen mietete die Immobilien dann für 30 Jahre zurück, sodass dadurch kurzfristig Zinsen gespart werden konnten, die sonst für zusätzliche Schulden angefallen wären.

Als Mieter verpflichtete sich das Land vertraglich, die Kosten für Innensanierungen zu übernehmen, während die Vermieter für Außensanierungen und tragende Teile zuständig sind. Eine solche „Dach-und-Fach-Klausel“ ist in allen Verträgen dieser Immobiliengeschäfte des Landes enthalten. Die Annahme, dass nur geringe Investitionen zur Aufrechterhaltung guter Arbeitsbedingungen für die Beschäftigten notwendig sein würden, stellte sich jedoch in manchen Fällen als unrealistisch heraus. Unterschätzt wurde teilweise auch, wie stark sich im Laufe der jahrzehntelangen Mietdauer die Anforderungen an die Immobilien ändern würden. Ein Beispiel dafür ist das Behördenzentrum Fulda, in dem u. a. das Amtsgericht Fulda, das Landgericht Fulda und die Staatsanwaltschaft untergebracht sind. Auch das örtliche Finanzamt war bis zu seiner Verlegung 2023 dort beheimatet. Der Mietzins beträgt 2026 rund 3,15 Mio. Euro und wird in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex regelmäßig angepasst. Diese Regelung findet sich im Mietvertrag von 2005, der noch bis Ende 2035 läuft.

In diesem Fall zeigt sich nun, dass das Land noch nicht einmal richtig eingeschätzt hatte, welche Verpflichtungen man genau mit der „Dach-und-Fach-Klausel“ übernommen hat. Das Behördenzentrum soll bis Ende 2028 für mehr als 36 Mio. Euro saniert werden. Einer der Gründe: Schon 2009 lösten sich an tragenden Wänden und Geschossdecken großflächig Beton und Putz. Unstrittig ist, dass das Land Hessen als Mieter die Kosten für Sanierungen und Umbauten tragen muss, die durch eine andere Nutzung oder andere Anforderungen an die Immobilien erforderlich sind. Jahrelang stritt sich das Land aber vor Gericht mit dem Eigentümer, wer die Kosten für die Sanierung des Innenputzes tragen muss, die auf mehr als zehn Mio. Euro geschätzt wurden. Das Land wollte seit 2019 gerichtlich durchsetzen, dass der Vermieter die Kosten für die Beseitigung dieser Schäden trägt. Im Februar 2020 entschied das Landgericht Fulda aber zugunsten des Vermieters. Nach dieser Entscheidung zog das Land weiter vor das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt. Auch in der nächsten Instanz kassierte es eine Niederlage: Im Oktober 2025 stellte das OLG unmissverständlich fest, dass der Innenputz kein konstruktiver Teil des Gebäudes ist und somit nicht unter „Dach und Fach“ zu zählen sei. Somit habe das Land die Kosten der Innenputzsanierung zu tragen; hinzu kommen weitere Kosten durch den jahrelangen Rechtsstreit. Die Entscheidung ist inzwischen rechtskräftig.

Der Bund der Steuerzahler kritisiert:

Wenn sich das Land Hessen als Mieter jahrelang erfolglos vor Gerichten mit einem Vermieter darüber streitet, wer eine mehr als zehn Mio. Euro teure Innenputzsanierung zahlen muss, dann sind zuvor die Verträge nicht sorgfältig genug ausgehandelt und formuliert worden. Die Rechnung für diese Nachlässigkeit müssen nun die Steuerzahler zahlen.