Grundsteuer-Reform

Was genau hat das Bundesverfassungsgericht bemängelt?

Die Grundsteuer wird berechnet aus den Faktoren Einheitswert, Steuermesszahl und Hebesatz. Zur Erläuterung: Die Einheitswerte sollen den Wert des Grundbesitzes wiedergeben. Nicht den tatsächlichen Wert, sondern anhand der theoretisch errechneten Jahresrohmiete, die man mit dem Grundbesitz in einem bestimmten Jahr hätte erzielen können. Die Berechnung geht dabei in den alten Bundesländern auf das Jahr 1964 zurück, in den neuen Bundesländern sogar auf 1935. Der errechnete Einheitswert kann also deutlich vom heutigem Wert abweichen, vom Marktwert oder von dem was Sie tatsächlich dafür gezahlt haben. Und genau das bemängelt das Bundesverfassungsgericht: Dass seit 1964 keine regelmäßige Anpassung der Bewertung – also der Einheitswerte – stattgefunden hat. Die Werte von damals geben nicht den tatsächlichen Wert von heute wieder, manche Grundstücke und Gebäude sind seitdem stärker im Wert gestiegen als andere, die alten Werte heranzuziehen ist also ungerecht – so das Bundesverfassungsgericht. Das Gericht hat eine klare Aufgabe an die Politik gestellt: Bis Ende 2019 musste ein neues Gesetz verabschiedet werden, spätestens 2025 ist das neue Verfahren anzuwenden.

Wie soll die Bewertung der Grundstücke und Gebäude in Zukunft gerechter werden?

Der Bundesgesetzgeber hat dazu ein Modell entwickelt, welches den Wert einer Immobilie sehr genau und möglichst objektiv erfassen soll – das sogenannte „Scholz-Modell“. Danach sollen unbebaute Grundstücke mit dem Bodenrichtwert mal der Grundstücksgröße berechnet werden. Bebaute Grundstücke werden weiter nach dem Ertragsverfahren bewertet – ähnlich wie bisher –, aber nicht mehr bezogen auf 1964, sondern neu bewertet und für die Zukunft. Weiterhin wird für die Berechnung nicht die tatsächliche Miete herangezogen, sondern eine statistische, durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter – abhängig von der Größe, dem Baujahr und der Lage der Immobilie.

Kritiker bemängeln, mit dem Bundesmodell sei ein hoher Verwaltungsaufwand verbunden, um die 36 Mio. Einheiten in Deutschland, also alle Grundstücke mit und ohne Gebäude, neu zu bewerten. Da die Bundesländer dem Gesetz zustimmen mussten, wurde als Kompromiss eine Öffnungsklausel aufgenommen: Demnach können Länder eigene, abweichende Regelungen zur Bewertung treffen. Sieben Bundesländer nutzen diese Öffnungsklausel, darunter auch Hessen.

Wie sieht das hessische Modell aus?

Das hessische Flächen-Faktor-Modell geht nicht mehr nach dem Ertragswertverfahren vor, bei der Bewertung spielt also eine theoretisch zu erzielende Miete keine Rolle mehr. Entscheidend sind nun nur die Größe und Lage des Grundbesitzes. Die Größe setzt sich zusammen aus der Fläche des Grundstücks sowie der Wohn- und Nutzfläche. Die Lage wird bemessen anhand des Bodenrichtwertes des Grundbesitzes im Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert in einer Kommune. Der hessische Gesetzgeber sieht also vor allem zwei Einflussfaktoren zur Berechnung des Einheitswertes: Je größer der Grundbesitz, desto mehr Grundsteuer B fällt an. Und je höher der Bodenrichtwert im Verhältnis zum Durchschnitt einer Gemeinde, desto mehr Grundsteuer B ist zu zahlen. Keinen Einfluss hat bei der Bewertung, ob die Bodenrichtwerte in einer Gemeinde im Verhältnis zu anderen Gemeinden hoch oder niedrig sind.

Kommt es durch die Grundsteuerreform zu einer Mehrbelastung?

Die entscheidende Frage für die Grundbesitzer bei der Reform lautet sicherlich: Muss ich nach der Reform mehr oder weniger Grundsteuer zahlen? Es wird Verlierer und Gewinner im Zuge der Reform geben, je nach Lage der Immobilie. Aber es ist der politische Wille, dass die Reform unter dem Strich aufkommensneutral sein soll. Die Städte und Gemeinden sollen nach der Neubewertung der Grundbesitze die Hebesätze so anpassen, dass sie durch die Umstellung nicht mehr und nicht weniger Grundsteuer B einnehmen werden. Das Land Hessen wird diesen aufkommensneutralen Hebesatz für jede Kommune berechnen und veröffentlichen. Als BdSt Hessen sind wir dann gemeinsam mit den Bürgerinnen und Bürgern gefordert, darauf zu achten, dass dieser aufkommensneutrale Hebesatz auch so in den Kommunen beschlossen wird.

Warum kommt im Zuge der Grundsteuerreform eine zusätzliche Steuer?

Im Zuge der Grundsteuerreform droht aber auch von anderer Seite zusätzliche Belastung: Durch die neue Grundsteuer C. Zur Erläuterung: Die Grundsteuer A bezieht sich auf land- und forstwirtschaftliche Flächen, die Grundsteuer B auf bebaute und bebaubare Grundstücke, etwa für Wohn- oder Gewerbezwecke. Und genau auf diese bebaubaren Flächen zielt die Grundsteuer C. Also auf Grundstücke, für die schon ein Bebauungsplan existiert, die Eigentümer also einen Bauantrag stellen und bauen könnten – es aber aus verschiedenen Gründen nicht tun. Hintergrund: Wohnraum ist knapp und teuer, gerade in den Ballungsräumen. Da sind der Politik brachliegende Grundstücke oder Baulücken ein Dorn im Auge. Sie versucht, über die zusätzliche Belastung diese zu mobilisieren, damit die Eigentümer diese Brachen endlich bebauen – also zusätzlichen Wohnraum schaffen – oder endlich verkaufen, damit andere dort bauen können. Es soll also verhindert werden, dass Spekulanten auf den Grundstücken sitzen und auf Preissteigerungen hoffen. Deshalb sieht die Neuregelung der Grundsteuer vor, dass Kommunen solche baureifen Grundstücke mit einer höheren Grundsteuer belegen können – bis zum fünffachen der ansonsten anfallenden Grundsteuer B. 

Warum ist die Grundsteuer C aus Sicht des BdSt Hessen nicht zielführend?

Die Politik möchte also mit der Grundsteuer C verhindern, dass Spekulanten die Hand auf Grundstücke halten und so z.B. den Bau von dringend benötigtem zusätzlichen Wohnraum verhindern. Aus Sicht des BdSt Hessen unterliegt die Politik hier jedoch – wie so oft – der irrigen Annahme, dass man ein Problem mit einer neuen Steuer lösen könne. Und sie verschärft damit das Problem eher noch. Denn: Die Gründe, warum ein Grundstück nicht bebaut wird, können sehr unterschiedlich sein:

• Wenn der Nachlass noch geregelt werden muss, bei einer sehr verzweigten, großen Erbengemeinschaft kann das Jahre dauern.
• Der kleine, mittelständische Betrieb, der in den nächsten Jahren wachsen möchte oder muss und sich dafür schon mal ein entsprechendes Grundstück im Gewerbegebiet gesichert hat.
• Die Familie, die bauen möchte, aber noch das dafür nötige Eigenkapital anspart.
• Die Großeltern, die ein Grundstück für ihre Enkelin aufheben.

Für all diese Fälle, ist eine höhere Steuerbelastung auf dem Grundstück keine Lösung und wird nicht zu mehr Bebauung führen. Auch mögliche Spekulanten werden sich von der Grundsteuer C nicht abschrecken lassen. Sie werden in diesem Falle die gezahlte höhere Steuerbelastung einfach beim Verkauf auf den Preis draufschlagen und das Bauen damit noch teurer machen. Aus unserer Sicht stellt die Grundsteuer C also keine Lösung dar, sondern sie wird am Ende als zusätzliche Steuer schlicht zu einer Mehrbelastung der Bürgerinnen und Bürger sowie des Gewerbes führen. Deshalb setzen wir uns als BdSt Hessen dafür ein, dass die Städte und Gemeinden von der neuen Grundsteuer C keinen Gebrauch machen.